DTI返済負担率シミュレーター｜借入による住宅ローン審査への影響を計算

「年収500万円、カードローン残高30万円があるが、住宅ローン3,500万円は通るか」「自動車ローンの月3万円返済は審査でどう影響するか」「リボ残高40万円があるとDTIはどうなるか」——住宅ローン審査では DTI（返済負担率）が年収の30〜35%以下 であることが審査通過の目安です。既存の借入が大きいとDTI超過で審査落ちします。

本記事では、DTI（返済負担率）の計算式と、年収・既存借入・住宅ローン希望額の組み合わせによる10パターンのシミュレーションを解説します。

DTI（返済負担率）の基本

DTIの計算式

DTI（Debt to Income Ratio）= 年間返済額 ÷ 年収 × 100

• 分子: 住宅ローン年間返済額 + 既存借入年間返済額
• 分母: 額面年収（手取りではない）
• 単位: %

フラット35基準では年収400万円未満は30%、400万円以上は35%。民間銀行も類似の基準を採用しています。

DTIに含まれる借入

住宅ローン以外の主要な算入対象。

• カードローン（残高・与信枠）
• 自動車ローン
• 教育ローン
• リボ払い残高
• ショッピングローン
• 奨学金
• 携帯電話分割払い残債

質屋利用は信用情報に登録されないため、DTI計算の対象外。

DTIに含まれない借入

• 親族・配偶者からの借入（信用情報外）
• 質屋（質屋営業法の独立業態）
• 不用品売却（売却で完結）
• 保険契約者貸付（保険会社内部完結）

DTIシミュレーション10パターン

パターン1: 年収400万円・無借入・住宅ローン3,000万円（35年）

借入なしならDTI余裕で審査通過しやすい。

パターン2: 年収400万円・カードローン残高30万円・住宅ローン3,000万円

パターン3: 年収400万円・自動車ローン月3万円・住宅ローン3,000万円

自動車ローンが影響して審査落ちのリスク。

パターン4: 年収500万円・無借入・住宅ローン3,500万円（35年）

パターン5: 年収500万円・リボ残高40万円・住宅ローン3,500万円

リボは月返済額だけでなく「契約中」表示も警戒される。

パターン6: 年収500万円・カードローン与信枠100万円（未利用）・住宅ローン3,500万円

カードローン未利用でも与信枠の一部が算入されるケースあり。

パターン7: 年収600万円・自動車ローン月4万円・住宅ローン4,000万円

パターン8: 年収600万円・リボ残高100万円・住宅ローン4,000万円

パターン9: 年収700万円・教育ローン月2万円・住宅ローン4,500万円

パターン10: 年収400万円・複数借入（カードローン30万円＋自動車ローン月3万円）

複数借入の組み合わせは特に注意。

DTIを下げる戦略

戦略1: 既存借入の完済

最も効果的。

• カードローン完済→解約（与信枠の影響もゼロに）
• リボ残高完済
• 自動車ローン繰上げ返済

1年以上の余裕があれば計画完済で確実にDTI改善。

戦略2: 住宅ローン借入額を減らす

頭金を増やすことで借入額を減らす。

• 親族からの援助
• 不用品売却
• ボーナスでの頭金積立

戦略3: 返済期間を延ばす

35年から40年へ延長で月返済額を圧縮。

• 月返済額が10〜15%圧縮
• 総支払利息は増加
• 一部金融機関のみ対応

戦略4: 配偶者と合算ローン

夫婦合算で年収を増やしDTIを改善。

• 夫婦合算ローン
• ペアローン
• 連帯保証・連帯債務

配偶者の信用情報も確認が必要。

質屋とDTIの関係

質屋利用がDTIに影響しない理由

質屋は質屋営業法の独立業態で、信用情報機関への登録なし。

• カードローン・リボとは異なり、DTIに算入されない
• 住宅ローン審査時に金融機関に露出しない
• 流質しても信用情報に記録されない

住宅ローン審査前にカードローン・リボを完済する資金として質屋を活用する戦略が現実的。

利用シミュレーション

リボ完済後の信用情報は「契約中・残高あり」表示が消え、住宅ローン審査時のDTI評価が改善されます。質屋利用自体は信用情報に登録されません。

利用する際の注意点・デメリット

注意1: 金融機関ごとの基準差

DTIの算入方法は金融機関により若干異なります。フラット35と民間銀行で計算が異なる 場合があるため、申込前に確認してください。

注意2: 与信枠の算入

未利用のカードローン・クレカ与信枠も一部算入される金融機関があります。事前にカードローン解約 することで影響を最小化できます。

注意3: 質屋利用は短期返済前提

質屋利用がDTIに影響しないとはいえ、累積利息は発生します。住宅ローン実行までの期間に合わせた借入計画 が必要です。

注意4: 配偶者の信用情報も確認

合算ローンの場合は配偶者のDTIも審査対象。両者の借入整理 が必要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. DTIの計算で住宅ローン金利は何を使いますか？

金融機関ごとの審査金利を使用。実勢金利よりやや高めの審査金利で計算されるケースが多くあります。

Q2. 配偶者の借入はDTIに含まれますか？

合算ローンの場合は含まれます。連帯債務・ペアローンの場合は両者の借入合計でDTIを計算。

Q3. 奨学金返済はDTIに含まれますか？

含まれます。日本学生支援機構の奨学金も信用情報に記録され、月返済額がDTI計算対象です。

Q4. クレカのリボ残高はどう計算されますか？

月返済額が信用情報の最低支払額または実際の支払額で算入。リボ残高があるだけで「契約中」シグナルとなり、与信評価にマイナス。

Q5. 質屋利用をDTI計算で考慮する必要は？

考慮不要。質屋利用は信用情報に登録されないため、DTI計算には算入されません。住宅ローン審査時にも露出しません。

Q6. カードローンは解約しないとDTIが下がらない？

解約までしないと完全には下がらない 場合があります。完済→解約→信用情報の「契約中」表示消去まで完了させてください。

Q7. 自営業者のDTIはどう計算されますか？

確定申告書の所得（売上ではなく） を年収として使用。経費計上で所得が低いと住宅ローン審査が厳しくなる傾向。

Q8. DTIが35%を1ポイント超えると即審査落ちですか？

金融機関により判断が分かれます。フラット35は基準が明確、民間銀行は属性・他要因で判断するケースもあり。事前に複数金融機関に相談を。

まとめ

DTI（返済負担率）= 年間返済額 ÷ 年収 × 100。住宅ローン審査では 30〜35%以下 が目安で、既存借入が大きいとDTI超過で審査落ちします。

• フラット35: 年収400万未満30%・400万以上35%
• カードローン・リボ・自動車ローン・教育ローン・奨学金が算入対象
• 質屋利用は信用情報に登録されないため、DTI計算外

住宅ローン審査前にDTI改善 する戦略として、既存借入の完済→解約が最も効果的。質屋利用なら信用情報に影響を残さず、リボ・カードローンの完済資金として活用できます。

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免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の住宅ローン審査基準・金融相談を提供するものではありません。実際のDTI算入方法・審査金利・基準は各金融機関・住宅金融支援機構（フラット35）の公式情報にてご確認ください。

最終更新日: 2026年4月29日